Quand et comment donner congé ?

Les formes et les délais diffèrent selon que la volonté de mettre un terme au bail émane du locataire ou du propriétaire.

Le congé donné par le locataire :

Délai :

En matière de logement vide, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis de 3 mois. Ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas limitativement énumérés :

• lorsque le logement est situé dans une commune située en « zone tendue ». C’est par exemple le cas des logements situés à Paris ;
• en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• lorsque le déménagement est nécessaire pour des raisons de santé ;
• pour les bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé;
• suite à l’attribution d’un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (logement social, logement foyer, …);

En matière de logement meublé, l’article 25 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de prévis d’un mois.

Forme :

La loi prévoit que le congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention, lorsque le congé est adressé par lettre recommandée, le délai du préavis ne court qu’à compter du jour de réception par le propriétaire. Si ce dernier est absent lors du passage du facteur, ne déplace pas en bureau de poste récupérer le courrier, ou refuse le recommandé, le congé est privé de ces effets. Afin de palier à cette difficulté, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour signifier le congé. Le préavis commencera à courir le jour du passage de l’huissier au domicile de votre propriétaire, même en l’absence de ce dernier et même si celui ci refuse de recevoir l’acte.

Le congé donné par le propriétaire  :

Délai :

En matière de logement vide, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis de 6 mois.

Pour les logements meublés, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de préavis de 3 mois.

Attention : En cas d’acquisition d’un logement loué vide en cours de la bail, les possibilités pour le nouveau bailleur de donner congé sont restreintes. N’hésitez pas à contacter notre étude pour de plus amples informations.

Motif :

Que le logement soit loué vide ou meublé, le congé ne peut être donné que pour 3 motifs limitativement énumérés :

• pour la vente du logement ;
• pour la reprise du logement ( au profit du bailleur lui même, de son conjoint, de son partenaire, de son concubin notoire, de ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire);
• pour un motif légitime et sérieux (notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation lui incombant);

Ce motif doit être légitime et sérieux. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le déclarer non valide si le motif invoqué  n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. En outre, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et  30 000 € pour une personne morale.

Forme :

La loi prévoit que le congé peut être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention, lorsque le congé est adressé par lettre recommandée, le délai du préavis ne court qu’à compter du jour de réception par le locataire. Si ce dernier est absent lors du passage du facteur, ne déplace pas en bureau de poste récupérer le courrier, ou refuse le recommandé, le congé est privé de ces effets. Afin de palier à cette difficulté, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour signifier le congé. Le préavis commencera à courir le jour du passage de l’huissier au domicile de votre locataire, même en l’absence de ce dernier et même si celui ci refuse de recevoir l’acte.

Afin de pouvoir produire tous ses effets, le congé doit comporter certaines mentions obligatoire. Un simple oubli peut avoir de lourdes conséquences : un congé déclaré non valable est privé de ses effets et le bail se trouve tacitement reconduit. Ne prenez pas ce risque et faite appel à un huissier de justice pour vous assister. Notre étude d’huissier prend en charge votre demande et s’assure que le congé signifié respecte les conditions de forme et de fond.

Les formes et les délais diffèrent selon que la volonté de mettre un terme au bail émane du locataire ou du propriétaire.

Le congé donné par le locataire :

Délai :

Les articles L145-4 et L145-9 du Code de commerce prévoient un délai de préavis de 6 mois.

Pendant la durée du bail, le congé peut être donné pour la date d’expiration de chaque période triennale (3,6,9).

Durant la période de tacite prolongation du bail (si le bail se poursuit après la date d’échéance prévue), le congé doit être donné pour le dernier jour d’un trimestre civil.

Forme :

Le congé peut être donné au bailleur par par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par signifié par acte d’huissier.

Attention, lorsque le congé est adressé par lettre recommandée, le délai du préavis ne court qu’à compter du jour de réception par le propriétaire. Si ce dernier est absent lors du passage du facteur, ne déplace pas en bureau de poste, ou refuse le recommandé, le congé est privé de ces effets. Afin de palier à cette difficulté, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour signifier le congé. Le préavis commencera à courir le jour du passage de l’huissier au domicile de votre propriétaire, même en l’absence de ce dernier et même si celui ci refuse de recevoir l’acte.

Afin de pouvoir produire tous ses effets, le congé doit comporter certaines mentions obligatoire. Un simple oubli peut avoir de lourdes conséquences : un congé déclaré non valable est privé de ses effets et le bail se poursuit tacitement. Ne prenez pas ce risque et faite appel à un huissier de justice pour vous assister. Notre étude d’huissier prend en charge votre demande et s’assure que le congé signifié respecte les conditions de forme et de fond.

Le congé donné par le bailleur :

Délai :

Les articles L145-4 et L145-9 du Code de commerce prévoient un délai de préavis de 6 mois.

Le congé peut être donné pour la date d’expiration des périodes triennales dans certains cas strictement énumérés : pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble,pour reprendre le local d’habitation accessoire, pour exécuter des travaux dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ou en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Il peut également être donné à terme ou pour le dernier jour du trimestre civil en période de tacite prolongation. Ce congé peut être donné avec ou sans offre de renouvellement (une indemnité d’éviction devra alors être payée au locataire).

Forme :

Le congé doit obligatoirement être signifié au locataire par acte d’huissier de justice.

Le congé donné par le locataire :

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 prévoit que le locataire peut donner congé à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Ce congé peut être donné par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Attention, lorsque le congé est adressé par lettre recommandée, le délai du préavis ne court qu’à compter du jour de réception par le propriétaire. Si ce dernier est absent lors du passage du facteur, ne déplace pas en bureau de poste récupérer le courrier, ou refuse le recommandé, le congé est privé de ces effets. Afin de palier à cette difficulté, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour signifier le congé. Le préavis commencera à courir le jour du passage de l’huissier au domicile de votre propriétaire, même en l’absence de ce dernier et même si celui ci refuse de recevoir l’acte.

Le congé donné par le bailleur :

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 prévoit que le bailleur peut donner congé au locataire pour la date d’expiration du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Aucun motif n’est nécessaire pour donner congé au locataire.

Ce congé peut être donné par lettre recommandée ou par acte d’huissier.

Attention, lorsque le congé est adressé par lettre recommandée, le délai du préavis ne court qu’à compter du jour de réception par le locataire. Si ce dernier est absent lors du passage du facteur, ne déplace pas en bureau de poste récupérer le courrier, ou refuse le recommandé, le congé est privé de ces effets. Afin de palier à cette difficulté, vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour signifier le congé. Le préavis commencera à courir le jour du passage de l’huissier au domicile de votre locataire, même en l’absence de ce dernier et même si celui ci refuse de recevoir l’acte.

Il peut s’agir d’un bail portant sur un emplacement de stationnement, sur une résidence secondaire, sur un logement de fonction,…

Il est alors impératif de donner congé dans les formes et les délais prévus dans le bail. C’est la volonté des parties lors de la rédaction du bail qui prévaut.

N’hésitez pas à contacter notre étude et à nous soumettre votre bail.